一戸建てを購入したり、売却したりした際には確定申告が必要ですが、その具体的な必要性や申告の方法について詳しく把握している方は意外と少ないかもしれません。
一戸建ての売買の後にはなぜ申告が必要になるのでしょうか。
申告の必要性や具体的な手続き方法、申告を忘れた場合の対処法について詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
確定申告とは、毎年2月16日から3月15日までの間に前年(1月1日から12月31日)の収入と支出の差額を申告し、納税額を決定する手続きです。
戸建住宅を売却すると一譲渡益が発生する場合があり、その利益は税法では「給与以外の所得」とされるため、申告によってその所得に対する課税額を報告する必要があります。
申告は本来、「税務署が把握できない収入を記録する」方法として行われます。
住宅が取引されると、利益(または取引損)が発生するため、取引による利益を正確に報告することにより、利益に対する課税額を明確にする義務があります。
したがって、理論的には、譲渡益がなければ申告は必要ありませんが、不動産取引において取引損が発生した場合、損益通算できる場合もあるため、戸建ての取引と申告はワンセットであると考えておきましょう。
申告は、その年に支払うべき所得税の金額を正確に記録するための方法です。
譲渡所得を計算する際には、減価償却費も考慮する必要があります。
不動産の減価償却費は、次の式を使用して計算します。
減価償却費=購入費用×減価償却率
経過年数とは、資産の使用年数であり、資産の現在の資産価値を把握するために重要です。
建物においては構造ごとに異なる法定耐用年数と減価償却率が定まっているため、早見表を参照する方法で上記の式に代入することにより、減価償却費を導き出すことができます。
個人レベルでの申告を忘れたからといって、ただちに脱税の疑いがかかることはほとんどありません。
ただ、不動産取引の規模が大きいほど追徴課税の額も大きくなりますので、戸建ての取引の後には必ず申告を行いましょう。
前述のように、確定申告は、1年間に発生した所得に対する課税額を計算するための手続きです。
戸建ての売却による利益には譲渡所得税が課されるため、申告により譲渡益を計算する必要があります。
所得税を計算するためには簡単な計算式がありますが、式をむやみに暗記する必要はなく、どのようなプロセスによって申告が行われるかということを体系的に理解することで全体像が把握しやすくなります。
損益は、戸建ての売却価額から取得価額を引いたものです。
これが最終的にプラスの場合、譲渡益になり、マイナスの場合、譲渡損になります。
確定申告にはさまざまな控除制度も用意されており、戸建ての取引による損失を収入で相殺するか、前年の収入を合計するなどして収支をプラスにすることができます。
確定申告における各種控除制度は複雑でわかりにくいかもしれませんが、不明な点はウェブサイトを調べたり、税務署の職員に尋ねたりできますので、利用できる控除制度は極力利用するようにしましょう。
確定申告に必要な書類は、職種と申請したい控除の種類によって異なります。
戸建て取引後の確定申告では、売買契約書、仲介手数料の領収書、重要事項説明書などの文書を準備する必要があります。
この場合に注意すべきことは、文書の損失です。
特に、領収書は厳重に保管されていない場合、紛失するリスクが高く、同じものが2度と入手できなくなる可能性があります。
申告に必要な書類は、申請期間内に税務署や自治体の窓口などに提出する必要があります。
申請期間を忘れないことに注意する必要があります。
毎年2月16日から3月15日までは所得税の申告期間であり、原則として、窓口での取扱時間は平日の9時から17時までとなっています。
しかし、最近、夜間でも申告を受け付ける自治体窓口も増えており、平日であれば、窓口が閉まっている時間帯でも書類を提出できる可能性があります。
また、最近ではウェブサイト経由の申告が主流になりつつあり、ネット環境さえ整っていれば、自宅にいながらにして申告が行えるという風に申告の流れも格段に簡易化されつつあります。
戸建ての取引後に注意すべきなのは、重要書類をしっかりと管理しておくことです。
戸建ての取引に伴って発生する重要書類は膨大な量に及び、なおかつ簡単には複製することができないものですので、戸建てを売った場合には必ず関連書類をひとまとめにして保存しておき、何があっても紛失しないようにしましょう。
申告は単年度のみと思われるかもしれませんが、損益のバランスによっては数年間の利益を通算することで課税額を減らせる可能性がありますので、戸建ての取引にともなう重要書類は数年間にわたって保管するようにしましょう。
一戸建てを取引した際には基本的に申告が必要になりますが、一定の条件下では申告が不要になる場合がありますので、そちらのほうも忘れずに把握しておきましょう。
たとえば、売却後の損益が0円だった場合、所得税や住民税がまったくかかりませんので、申告は不要です。
また、親族間、あるいは配偶者間の取引でも不動産の価値が一定の範囲を超えなければ原則として非課税となり、申告が不要になります。
ただ、申告の手続きが不要にならないケースと忘れても良いケースは素人では区別が難しいため、安易に自己判断をせず、まずは専門家に相談しましょう。
不動産売買の専門家としては、宅地建物取引士のほか、不動産鑑定士、税理士、などがいます。
不動産取引にあたっては、それ以外の部分についても注意する必要があります。
不動産売買の手続きは長いため、引き渡しまでに何らかのトラブルが発生して契約が解除されることもあります。
契約前から解除条項をしっかりと確認し、どのような場合に契約解除が認められるのか、契約解除の際にはどのような書類が必要かということについて把握しておくことがトラブル回避のポイントになります。
実際の不動産売買トラブルにおいて多く見られるのが瑕疵担保責任関連の食い違いです。
売り手側が住宅の瑕疵に気づかなかった場合でも引き渡し後に重大な欠陥が発覚すれば後から修補費用を請求される可能性があります。
不動産業者にもそれぞれに得意分野があり、たとえば分譲住宅の売買をメインに扱っている業者に戸建住宅の売買をいきなり依頼したところでノウハウの蓄積が少なく、思うように取引活動が進まない可能性があります。
専門知識が備わった業者をしっかり選ぶと取引もスムーズに出来るでしょう。
戸建ての取引に際して必要になる申告の手続きの意味や流れについて詳しく見てきました。
一戸建てを売却すると利益が発生し、所得税や住民税が課せられますので、申告の手続きによって納税額を申告する必要があります。
ただ、取引しても利益が得られなかった場合や、親族間の取引の場合には申告の手続きが不要になる可能性があります。