使わない土地を所有している場合や相続した際は、売却した方が良いのか所有したままの方が良いのか悩みますよね。
特にその土地が底地だった場合は、取り扱いの難しい不動産の一つと言えます。
また底地は借地と混同しやすく、相続時は事前にメリットやデメリットを理解しておく必要があるのです。
底地とは、土地の上に借地権が付いている不動産のことです。
正確には土地を使用する権利はない状態で、土地の所有権のみを所持している状態のことを言います。
所有権を持っていても自由に使う事はできませんが、底地を保有している地主は借地権を取得した方に土地を貸して地代を受け取ることが可能です。
一方で借地とは第三者から借りている土地のことを指し、その上に自己所有の建物を建てられる権利を借地権と言います。
底地を所有するメリットは、土地を貸すことで地代を受け取れる点があげられます。
地代は滞納のリスクが少ないので、長期間安定した収入を得られる可能性が高いと言えるでしょう。
また地代以外にも建物を建て替える際の承諾料や、土地賃貸借契約を更新する際の更新料も受け取れます。
底地のデメリットは、相続時に一定の相続税が発生することです。
底地は相続で引き継がれることの多い不動産で、使っていない土地であっても相続時は税金を納めなければなりません。
一般的に底地は売却が難しいことや運用の際の収益性が低いことから、資産価値の低い不動産とされています。
しかし、相続税は借地権割合でしか評価されず一定の税額を納めなければならないので、相続時に負担が大きいと悩みの種になる可能性があるのです。
またメリットとして地代の収入がありますが、地代はあまり高くないので他の不動産経営と比較すると収益性は低いと言えるでしょう。
底地を売却する際の第一候補は、土地を借りている借地権者であると言えます。
底地を借地権者に売却するケースとは逆に、借地権者から地主が借地権を買取る方法もあります。
この場合は借地権者が引っ越しをするなどタイミングが難しいですが、交渉が成立すれば単独で土地の権利を所有できます。
そのため売却時も市場価格に近い値段で取引でき、高額で土地を売却することができるでしょう。
しかし借地権者が拒否した場合は買取ることができなくなるほか、立ち退かせることもできません。
底地は単独での売却が難しい不動産ですが、同じく借地も単独での売却が難しい特徴があります。
しかし共同で売却すると買手にとっては単独で所有できることになるので、比較的高額で売却できるのです。
借地権者に買取の依頼ができない場合や共同で売却できない時は、不動産会社に売却する方法もあります。
この場合では更地の評価額よりかなり低い買取相場となりますが、すぐに売却したい時におすすめです。
底地は借地権者の承諾なしに売却することが可能です。
しかし底地は自らが使う事のできない土地なので資産価値が低く、買手を探すことは困難といえます。
地主の所有している土地と借地権者が所有している借地権の一部を、それぞれ等価交換する方法もあります。
この場合所有する土地自体は少なくなってしまいますが、双方が土地を単独所有していることになるので、売却もしやすくなるでしょう。
底地は相続により引き継ぐことが多い不動産ですが、その際に相続税の課税対象となり納税の義務が発生するのです。
底地の相続税評価の方法は、まず自用地としての評価額を求める必要があります。
・自用地の評価額＝（路線価×奥行価格補正率）×地積
自用地としての評価額を求めたら、以下の算式で底地の評価額を計算します。
・底地の相続税評価額＝自用地としての評価額×（1-借地権割合）
例として自用地としての評価額が2,000万円で借地権割合が60％だった場合は、
・2,000万円×（1-60%）＝800万円
となり、800万円が底地の相続税評価額になります。
資産価値の低い不動産とされる底地ですが一定の相続税が発生するため、相続時の納税が困難な場合があります。
相続税は基本的に相続開始日から10ヶ月以内に一括で支払う必要がありますが、必要な書類を提出すると延納の申請をすることが可能です。
延納が認められるにはいくつかの条件に当てはまらなければなりませんが、申請が認められると最大で約20年間分割で支払うことができます。
底地を相続する際は、相続税の他にも注意点があります。
不動産は複数人で相続する共有名義もありますが、底地の場合は単独の名義で所有することがおすすめです。
底地を複数人で所有してしまうと、借地権者とのトラブル時に関係が複雑になることや売却の際も手間や悩みが増えてしまいます。
いかがでしょうか。
借地と混同しやすい底地ですが、自らの土地でも使用する権利がない特徴があります。
そのため売却も難しく相続時に一定の相続税も発生するので、事前にしっかりと確認して悩みを少なくしておく必要があるのです。
