群馬県前橋市・伊勢崎市で一戸建ての購入を考えているファミリー向けに、不動産に関する登記についてご紹介していきます。
登記の種類や住民票の異動についてもまとめていますので、参考にしていただけますと幸いです。
そもそも不動産登記とは、購入した土地や建物が誰のものなのかをはっきりさせるために行う手続きのことです。
またこの手続きをすると、法務局の記録として保管され、誰でも閲覧できるようになります。
まずは一戸建てを購入する際に関連する登記の種類についてご紹介していきましょう。
①所有権移転登記
これは、一戸建ての土地や建物を購入したときに、その所有権が売主から買主に移ったことを明確にするために行います。
万が一行わないままその一戸建てに住んだ場合には、土地・建物が自分のものだと第三者に対して法的に主張することができなくなってしまいます。
一戸建てへの権利を守るために重要な手続きなのですね。
また中古住宅の場合は土地・建物の両方の所有権が売主から買主に移るため、土地と建物のそれぞれでの手続きが必要です。
これは売買のほか、相続や贈与などで土地や建物の所有者が変わる場合にも行います。
また行う際には「登録免許税」という税金がかかるのが特徴です。
②所有権保存登記
これは、所有権のない不動産について、最初に行われる登記の種類です。
新築の一戸建ては最初の所有者が1カ月以内にどのような建物かを公示する「表示登記」を行います。
そしてその次に「所有権保存登記」という手続きを行います。
これをするかは所有者の任意となっていますが、建物購入の際に金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定する場合は必要になってきます。
こちらも「登録免許税」という税金がかかります。
③抵当権設定登記
まず「抵当権設定」とは、住宅ローンなどで借入をしたときに、建物と土地に担保権を設定することです。
債権者（金融機関等）は、債務者が住宅ローンの返済が滞り、返済が困難であると判断すると、所定の手続きのうえ、建物と土地を競売にかけることができるようになります。
この抵当権の設定をすることが、「抵当権設定登記」の種類です。
こちらも「登録免許税」がかかるのが特徴となっています。
登録免許税について見ていきましょう。
一戸建ての土地や建物を建築したり購入したりしたときなどの、登記等をする際にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税の計算は、「税額＝課税標準×税率」で計算します。
登録免許税は、固定資産税や住宅ローンの金額で決まるので、依頼する司法書士によって差が出ることはありません。
また手続きを司法書士に依頼した場合の相場は、5万円～7万円程度です。
その他に実費等もかかります。
実費等とは、事前調査、完了後の記載事項証明書（謄本）、日当、交通費等のことです。
費用を支払うタイミングは、基本的には住宅ローン申込や不動産売買契約が済んだあとの残金決済と引渡しの時に同時に行います。
住宅ローンを受ける金融機関に買主・売主・不動産仲介会社と司法書士も同席して、最終確認と同時に費用の支払いも行われるのです。
購入した一戸建ての手続きに関する話として、新居へ引越し前に住民票を異動させるケースが多くなっています。
その理由や住民票異動後に新住所で登記手続きをするメリットについてご紹介していきましょう。
住宅ローンの本審査が通過してから決済までの間に住民票を新住所に異動させておくと、新住所で登記手続きできます。
購入した新しい家の住所ではなく、現住所で行う「現住所登記」もできますが、減税制度適用手続きなどでは新住所の方が手間などもかからずに済むためです。
より具体的なメリットとしては、登録免許税や不動産取得税の減税手続きが簡素になるという点があります。
本審査から決済までの1～2週間の間に住民票の異動を行えれば、減税手続きが簡単に終わるのです。
また将来不動産を売却する際にも、住所変更登記をしなくて良いというメリットもあります。
これで1.5～2万円程度の手数料も削減可能です。
メリットが多いことがわかりますね。
決済前に新住所に住民票や印鑑登録証明書を異動しておくと新住所での登記ができ、売却時に住所変更をする必要もなく各種手続きも楽に終わりますが、もちろん事情がある場合には現住所のまま行っても問題ありません。
たとえば築年数が古い一戸建てを購入する場合に、住宅ローン減税制度を適合させる特例を使いたいとき、入居前に住民票を異動するとこの特例が使えなくなってしまいます。
そのような事情がある場合には、実際に入居するまで住民票の異動はしないようにしなければなりません。
住宅ローン減税は、一戸建てを購入したり増築したりする場合に、住宅ローンの残債の1％が10年間にわたり所得税から控除される制度で、個人所有の住宅を買うなら10年間で最大200万円もの控除を受けられます。
ご家庭の実情に合わせて選択できると良さそうですね。
登記は一戸建て購入時だけでなく、不動産を売るときや相続したときにも関連するものです。
不動産関連の手続きに関する豆知識として土地の相続登記についても、ご紹介していきましょう。
現在土地の相続登記は義務ではないため、所有者不明の土地が多く問題になっています。
この問題の打開策として国が相続登記の義務化を検討しているそうです。
義務化にあたり、より実効性のあるものにするため、罰金をかけることも検討されています。
また一定期間内に相続登記をした場合は、手続きを簡素化して費用を軽減するという事項も検討されているそうです。
義務化について方向性は明らかになっているものの、いつから施行されるかなど具体的な内容はまだ決まっていません。
いつ頃を目安に実現する予定なのかはわかりませんが、2020年秋の臨時国会に提出される予定ですので、2020年秋以降の見通しとなっています。
また今回の法改正では、所有者不明の土地を増やさないための施策として義務化以外に、一定の要件のもとで土地の所有権の放棄を認めること、早めの遺産分割を促すため遺産分割に期限を設けることなども検討されているそうです。
相続登記については、一戸建てを買う時に関連するものではありませんが、将来親が所有する土地を自分が相続することになったときには関わることとなります。
ですので、購入に関する手続きを調べるついでに覚えておくと役立ちますね。
また土地を相続したときにすぐに相続登記をしておかないと、所有者自身が売却するときや担保に差し出す場合にすぐに手続きができなかったり、義務化以降に相続があれば子や孫に迷惑をかけてしまったりというデメリットを受ける可能性も出てきます。
そのため義務化される前であっても、土地を相続したときはできるだけ早く相続登記をするのがおすすめです。
一戸建て購入に関わる、知っておきたい登記の種類などについてまとめました。
自身のためにも家族のためにも大切な手続きですので、理解して進めておきたいですね。
ぜひ参考にしてみてください。
