マイホーム購入を検討しているなら知っておきたい不動産売買契約の流れ

「そろそろマイホームが欲しい」と考えている方にとって、壁になっているのが不動産売買契約や売買の流れです。

 

不動産は大きな買い物ですのでコンビニやスーパーで気軽に商品を購入するような感覚とはまるで違います。

 

不動産購入申込書への記入や住宅ローンの事前確認、購入したい物件の確認、売買契約書の作成など購入までにはいくつかのステップがあり、初めて不動産を購入する方にとっては戸惑うのは当然のこと。

 

仲介業者の指示に従って書類を作成するケースも多々ありますが、あらかじめ不動産売買の流れを知っておくと次になにをすればいいかがわかり安心です。

 

このページでは不動産売買契約の流れや手付金の意味や相場、必要な書類や注意点などをまとめています。

 

これからマイホーム購入を考えている方はぜひ参考にしてください。

 

 

 

「この物件を購入したい」と思えるマンションや戸建て物件を見つけたら、まずは仲介先に出向いて「不動産購入申込書（交渉依頼書）」に記入をします。

 

この書類は売主に対して「この物件を購入したいです」という意思表示をする書類であり、売買締結のための契約書ではありません。

 

不動産購入申込書で重要なのは希望売買価格です。

 

買主としては1円でも安く物件を購入したいのが人情ですが、だからと言って相場よりも安すぎる価格を記入すると売主側から反感を買う可能性もあり、他の方に優先的に物件を売ってしまうこともあります。

 

相場に合った金額を記入しましょう。

 

仲介業者の営業は不動産購入申込の内容を元にして、売主側と売買金額や条件面を調整します。

 

その間、買主側はローン事前確認をおこないます。

 

住宅ローンを利用する方は、正式な契約前に希望金額を借入できるかどうかあらかじめ金融機関で確認しておくとスムーズです。

 

現金で購入する方はこのステップは不要となります。

 

売主と買主が売買金額や条件に納得できたら、つぎは「重要事項説明」に移ります。

 

これは仲介業者が売買契約の前におこなうもので、宅地建物取引士の資格をもつ担当者が買主に対して物件についての重要事項を説明します。

 

このとき説明される内容は登記簿に記載された物件の特定、権利関係（抵当権など）が整理されているか、建て替え時の法的制限、敷地と道路の関係など物件に関する項目になります。

 

同時に契約解除した場合の規定なども説明されます。

 

重要事項説明は物件に関する内容のまさに「重要」な点を整理してもらえる段階なので、必要であればメモをとったり分からないことはすぐに担当者に聞いてください。

 

ゴールは売買契約の締結となり、買主と売主との合意の上で売買契約書が作成されます。

 

物件に設備などがついている場合は「物件状況等報告書」や「設備表」などをもとに資料を売主が説明することも。

 

契約が成立した段階で手付金が支払われ売買成立となります。

 

 

不動産売買契約が成立すると手付金が支払われるのが一般的ですが、契約締結時に支払う手付金は「証約手付」と呼びます。

 

契約が成立した証拠として授受されるものです。

 

それ以外にも「解約手付」と「違約手付」と呼ばれる手付金があります。

 

前者は契約を破棄するための手付金で、後者は売主か買主に債務不履行があった場合、手付金が相手に没収されるものです。

 

民法では、買手側が売買契約を破棄したいときは事前に支払った手付金を放棄する、また売主が契約破棄したいなら受け取った手付金の倍額を買手側に支払うことで可能、とされています。

 

また買手・売手に契約違反が見つかった場合、損害賠償とは別に一度支払った手付金が没収されます。

 

これにはペナルティの意味があります。

 

 

手付金は売買金額の約5～10%が相場となっています。この金額が少なすぎると、当事者が気軽に契約解除できてしまうのでそれなりの金額に設定しなければなりません。

 

ただあまりにも高額になりすぎるとペナルティによる契約解除がしにくくなるため、5～10%前後の手付金が設定されるのが一般的です。

 

手付金があまりにも高額であると感じるときは、売買金額の5～10%の範囲におさまっているかを確認してください。

 

 

不動産売買に必要な書類には「不動産購入申込書（交渉依頼書）」や「売買契約書」がありますが、ほかにもお住まいの役所で取得した住民票が必要になります。

 

また契約の際には実印を使用しますので、やはり所轄の役所で交付された印鑑登録証明証（発行から3か月以内のもの）と実印も用意しなければなりません。

 

また必ず作成する書類ではないのですが、業者の営業担当者と打ち合わせした内容をメモに残して確認しておくと、後々のトラブルを回避できます。

 

不動産売買が初めての方はとくに慎重に、ステップをきちんと踏みながら進めていきましょう。

 

 

不動産売買は一度契約が成立すると「ほかにいい物件を見つけたから」などの勝手な理由で一方的に破棄することができません。

 

ただ以下のような理由がある場合は契約の破棄が認められています。

 

・双方が合意した場合

・クーリングオフによる解除

・手付解除

・危険負担による解除

・瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）に基づく解除

・特約による解除

 

 

とくに注意していただきたいのは「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）に基づく解除」です。

 

売買物件に重大な瑕疵が見つかった場合、その瑕疵により契約の解除を求めることが可能となります。

 

よくある例は「白アリ被害によって土台がボロボロになっていた」「雨漏りしていた」「ドアに隠れた壁に大きなヒビが入っていた」などです。

 

買手側は購入希望のマンションや住宅を事前見学しているはずですが、このとき売主が物件の瑕疵に気が付かないケースもあります。

 

これら瑕疵が発見されたときは速やかに不動産会社へ連絡してください。

 

売主の負担によって修理・補修がおこなわれます。

 

もし住めないくらい物件の状態が悪い場合は契約解除を申しいれることも可能ですし、発見後1年間は売主に対して損害賠償を請求することもできます。

 

 

ただし中古物件の場合は経年劣化により屋根や壁の変色、ひび割れなどが起きるのは自然なことです。

 

どこまでが自然損耗でどこからが瑕疵か判断がつかないケースも。

 

そこで契約時に瑕疵の範囲を限定したり、物件の年数によっては売主の瑕疵担保責任を免除するなどの措置がとられるケースもありますので注意してください。

 

瑕疵責任期間経過後は隠れた瑕疵が発見されたとしても売主の責任は問われません。

 

そのため購入した住宅に瑕疵がないかどうか、買手は購入後にしっかりしたチェックが必要になります。

 

 

マイホーム購入のために避けて通れないのが売買契約の締結。

 

不動産は動く金額が大きいため売主、買主側双方の信頼関係が重要です。

 

そのため一度売買契約が締結されると、それ相応の理由がない限り契約解除できず「しまった」と後悔しても後戻りできない状況になる可能性も。

 

失敗しないためにも契約の前にしっかりと物件をチェックし、営業担当者から物件の重要事項説明を聞いて納得しておく必要があります。

 

不動産取引が初めての方は作成する書類や確認事項の多さにうんざりするかもしれませんが、後々のトラブルを回避するためにしっかりと説明を聞き、必要なことはメモしておきましょう。

 

目の前のステップを確実に踏んでいけば、不動産売買契約締結はそう難しいことではありません。