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不動産売却の抵当権とは?ローン残債があっても売却する方法と注意点を解説

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不動産売却の抵当権とは?ローン残債があっても売却する方法と注意点を解説

自己資金だけで不動産を購入することが難しい場合には、住宅ローンを契約するのが一般的です。
しかし、住宅ローンの返済中になんらかの理由により不動産を手放さなければならなくなった場合、ローン残債があっても不動産の売却は可能なのでしょうか?
そこで今回は、不動産売却の抵当権についてとローン残債があっても売却する方法について解説していきます。

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不動産売却における抵当権とは?

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に、不動産を担保とする権利のことです。
住宅ローンの支払いができなくなったときに使用する抵当権の設定がしてある金融機関は、不動産の売却により返済してもらえる権利があります。
抵当権は住宅ローンを組む際に設定されますが、住宅ローンの支払いができなくなったときのものなので、完済すると抵当権はなくなります。

ローン残債がある不動産売却の流れと方法

ローン残債のある不動産を売却する際には、売買代金をそのままローン残債に充当して一括返済するのが一般的です。
売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば売却時に一括返済が可能ですが、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で補う必要があります。
ローン残債がある不動産を売却する流れは、まずローン残債と査定額を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを判断します。
その後買主の募集を開始し、売買契約の締結、ローン一括返済の申し込みという流れで、この時点でオーバーローンの場合は不足金額が確定するので、決済日までに繰り上げ返済をおこないましょう。
決済が完了したら引き渡しとなります。
また、ローン残債のある不動産の売却方法に「リースバック」があります。
リースバックとは、不動産売却後も賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けられる仕組みです。
不動産は「所有」から「賃貸」に切り替わりますが、そのまま住み続けながら資金調達ができるのがメリットです。

ローン残債がある不動産売却の注意点

不動産売却では、築年数が浅い物件は高額で売却されやすいですが、基本的に住宅ローンが残っている物件は売り出すことができないため注意が必要です。
ただし、引き渡しまでに完済することができれば残債があっても売却が可能です。
注意点として、残債の支払方法によっては買い換え時の短期ローン借り入れができないことがあるので、事前に確認しておきましょう。
また、住宅ローンの返済が経済的に厳しく、住宅ローンの納期が迫っている場合には、「任意売却」という方法があります。
任意売却は、ローンを組んでいる金融機関の了承を受けたうえで売却する方法で、競売よりも高値で売却できるというメリットがあります。
ただし、売却後のローン不足分の毎月の支払いは低額になるケースもありますが、ローン残債が帳消しになるわけではないので注意しましょう。

まとめ

ローン残債がある不動産でも抵当権を抹消できれば売却が可能です。
抵当権の抹消には引き渡し時にローンの完済が必要となるため、オーバーローンの場合は自己資金で補填しなければなりません。
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