不動産を売却する際、通常は土地と建物が一体になっており、価格も合計価格で表示されます。
しかし、土地は非課税ですが建物は消費税の課税対象なので、土地と建物の価格を分けて考えなければなりません。
そのため、土地と建物の合計価格から、それぞれの金額を割り出す必要があるのですが、その方法を「按分」と言います。
ここでは、不動産を按分する方法について解説します。
不動産の按分とは？売主が自由に決めてもいいの？
不動産売却における按分とは、売買契約書などの書類記載価格のうち、建物分と土地分の割合を決める方法です。
成約価格のうち、建物が〇割、土地が△割というように内訳を決めることになるわけですが、当事者間の同意があれば、価格配分を自由に決定することができます。
極端にいえば、土地:建物＝9:1というような売主に有利な配分設定もできますが、あまりに極端な配分にすると国税庁から指摘を受けることもあります。
売主に有利な按分であることを隠したまま不動産を引き渡しても、後々トラブルになる可能性もあるので注意しましょう。
また、不動産を購入したときの売買契約書に消費税が記載されていれば、そこから算出することもできます。
たとえば、消費税率10％で300万円と記載されている場合、
300万円÷0.1＝3,000万円（建物価格）
という計算式になり、合計価格から建物価格を引いたものが、土地の価格となります。
不動産売却における按分の計算方法とは？納得できる方法を採用しよう
より公正な按分を決めたい場合には、根拠に基づく下記の2つの方法があります。
●固定資産税評価額によって按分する
固定資産税評価額から、それぞれの割合を出して分ける方法です。
たとえば、土地の固定資産税評価額が3,000万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合、土地：建物の比率は6：4となります。
6割が土地、4割が建物ということになるので、売却金額に60％と40％をかけて算出します。
買い手にとっても説得力があり、国税庁でも公式に推奨していることから、あとで指摘を受ける可能性も低い按分方法です。
●不動産鑑定士の評価によって按分する
プロの不動産鑑定士が、地質や建物のキズの様子など不動産の現状を考慮して按分するため、もっとも信頼できる方法といえます。
何よりも根拠のある鑑定方法であり、鑑定士に直接話してもらうこともできるのが強みですが、鑑定評価書を作成してもらうには数十万円という費用がかかります。
そこまでの費用を払っても、固定資産税評価額による方法と大きな違いはなく、売り手に有利な配分になるかどうかは疑問なので、採用するかどうかはよく検討しましょう。
まとめ
不動産を売る際の、土地と建物の按分について解説しました。
売主にとっては、土地の割合が多いほうが消費税の支払いを抑えられますが、買主は建物に対して特別控除を利用できるため、土地の割合が少ないほうが得になるなど、両者の利益は相反したものになります。
このような際は、それぞれ自分に得な計算方法で按分を算出して協議することができ、多くの場合、2つの按分の間をとった割合が売買契約書に記載されることになります。
トラブルにならないよう、お互いが納得できる決め方を採用しましょう。
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